Comprar Casa em Portugal

Comprei a minha casa cá depois de arrendar uns anos, e a parte que mais me surpreendeu não foi encontrar o imóvel: foi a sequência. Há uma ordem natural: tratar do número fiscal e do banco, garantir o financiamento, assinar o contrato-promessa com o sinal, fazer a due diligence aos papéis e, só no fim, a escritura. Cada passo tem o seu custo. Vou percorrer todos.

Os valores que cito são de 2026 e estão confirmados nas fontes oficiais no fim do artigo. Tudo isto muda com o Orçamento do Estado, por isso trate os números como ponto de partida, não como evangelho.

Antes de tudo: NIF e conta bancária

Não se compra nada em Portugal sem NIF (número de identificação fiscal). É pedido na escritura, no crédito, em tudo. Se ainda não o tem, trate dele primeiro. Temos um guia só para isso. A seguir, abra uma conta bancária portuguesa: vai precisar dela para os pagamentos, e se for pedir crédito, é por aí que o banco corre o processo.

Financiamento e pré-aprovação

Se vai pagar a pronto, salte para o CPCV. Se vai pedir crédito habitação, comece pela pré-aprovação antes de fazer propostas. O banco analisa os seus rendimentos e dá-lhe um valor indicativo: assim sabe quanto pode oferecer sem ficar pendurado.

Dois números mandam no crédito. O primeiro é quanto o banco empresta: por norma até 90% do valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação que o próprio banco manda fazer. Os restantes 10% (mais impostos e custos) saem do seu bolso. O segundo é a taxa. A maioria dos créditos é indexada à Euribor mais um spread do banco; também há taxa fixa e mista. O spread é negociável e varia muito conforme o banco, o seu perfil e os produtos que aceitar (seguros, domiciliação do ordenado).

Tem até 35 anos? Pode financiar até 100%

Até 31 de dezembro de 2026, o Estado serve de fiador em até 15% do preço, o que permite aos bancos financiar até 100% da primeira habitação própria e permanente a quem tem entre 18 e 35 anos (Decreto-Lei n.º 44/2024). As condições principais: preço de compra até 450 000 €, rendimentos até ao 8.º escalão do IRS, não ter outra habitação e nunca ter usado a garantia. Nem todos os bancos aderiram com o mesmo apetite, por isso pergunte diretamente. E acumula com a isenção de IMT e de Imposto do Selo jovem, mais abaixo, nos custos.

Crédito para não residentes

Se vive no estrangeiro, os bancos emprestam menos: por norma 60% a 70% do valor mais baixo entre preço e avaliação, às vezes um pouco mais para residentes na UE que ganham em euros, com prazos até 30 anos. Na prática, conte com 30% a 40% de capital próprio somando impostos e custos. De resto, o processo é o mesmo: NIF, conta cá, mais documentos de rendimento do país onde vive (declarações de impostos, recibos de salário, extratos bancários). Vários bancos têm linhas próprias para não residentes, e o spread tende a ser um pouco mais alto. Teste a prestação no simulador de crédito habitação antes de se comprometer com um intervalo de preço.

O CPCV e o sinal

Aceite a proposta, assina-se o CPCV, contrato-promessa de compra e venda. É o documento que prende as duas partes ao negócio enquanto se trata do crédito e dos papéis. No CPCV define-se o preço, o prazo até à escritura, o que está incluído e, sobretudo, o sinal.

O sinal é normalmente 10% do preço e é pago na assinatura do CPCV. Não é um detalhe: é a garantia do negócio. O artigo 442.º do Código Civil define as regras com clareza.

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   O comprador desiste
   Se a desistência lhe é imputável, perde o sinal que entregou. O vendedor fica com ele.
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   O vendedor desiste
   O vendedor devolve o sinal em dobro. É o chamado sinal em dobro.
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   Forçar a venda em alternativa
   A parte cumpridora pode, em vez de ficar com o dinheiro, pedir a execução específica em tribunal e obrigar o negócio a concretizar-se.

Due diligence: os papéis

Esta é a parte sem glamour que evita os pesadelos. Antes de avançar, eu confirmaria (ou pediria a um advogado/solicitador para confirmar) quatro documentos:

• Caderneta predial: o registo fiscal do imóvel nas Finanças. Diz quem é o titular para efeitos fiscais, a descrição e o valor patrimonial tributário (VPT).
• Certidão permanente de registo predial: quem é mesmo o dono e que ónus existem: hipotecas, penhoras, usufrutos. É aqui que se descobre se a casa tem dívidas penduradas.
• Licença de utilização (câmara municipal): confirma que o imóvel pode ser usado para habitação. Sem ela, problemas a sério.
• Certificado energético: obrigatório para vender; mostra a classe energética. A falta dele é, por si só, um sinal de alarme.

Se algum destes documentos não bate certo (áreas que não correspondem, obras não legalizadas, um ónus que ninguém mencionou), é melhor saber antes do sinal do que depois.

A escritura

A escritura (a compra e venda formal) é o último passo: é onde a propriedade passa para o seu nome. Pode ser feita num cartório notarial, num balcão Casa Pronta (serviço dos registos que junta escritura e registos num único ato) ou através de advogados e solicitadores com poderes de autenticação. Quando há crédito, o banco costuma marcar e organizar tudo.

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   Pagar os impostos primeiro
   O IMT e o Imposto do Selo pagam-se antes da escritura. Leva-se o comprovativo para o ato.
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   Assinar a escritura
   Assinam as duas partes (e o banco, se houver crédito). Paga-se o restante do preço.
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   Registar a aquisição
   A aquisição (e a hipoteca) ficam registadas em seu nome. No Casa Pronta isto é feito no mesmo ato.

Comprar à distância

Nenhum dos passos exige, na verdade, estar em Portugal. O NIF pode ser pedido através de um representante, há bancos que abrem conta à distância e tanto o CPCV como a escritura podem ser assinados em seu nome. O que faz tudo funcionar é uma procuração, normalmente passada ao advogado que conduz a compra.

Há três formas de a passar: num consulado português no país onde vive; num notário local, juntando apostila de Haia e tradução certificada para português; ou digitalmente, se tiver meios de identificação digital portugueses. Seja qual for a via, faça uma procuração com poderes específicos (pedir NIF, abrir conta, assinar CPCV e escritura), não com poderes gerais.

Desde 2022 há também uma via totalmente online: escrituras e processos Casa Pronta podem ser feitos por videoconferência, na Plataforma de Atendimento à Distância da Justiça. O senão: exige Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital com a assinatura digital ativa, por isso serve sobretudo cidadãos e residentes. Estrangeiros sem identificação digital portuguesa acabam na via da procuração, e funciona perfeitamente.

Uma nota prática sobre o dinheiro: os pagamentos saem da sua conta portuguesa, e o banco vai perguntar de onde vieram os fundos, sobretudo quando chegam de fora da UE. Tenha o rasto documentado (venda de outro imóvel, poupanças, salário) e conte com dias, não horas, para as transferências internacionais chegarem. Trate disto com folga antes da data da escritura.

Os custos: quem paga o quê

Quem suporta o grosso dos custos de transação é o comprador. A comissão do mediador, essa, é normalmente do vendedor. Aqui está o que sai do seu lado:

IMT, o grande

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o maior encargo e o que mais varia. Incide sobre o valor mais alto entre o preço e o VPT, por escalões progressivos. Para habitação própria e permanente no continente, em 2026, não há IMT até 106 346 €; acima disso aplicam-se taxas marginais de 2%, 5%, 7% e 8% até 660 982 €, com taxas únicas de 6% e 7,5% nos valores mais altos. O cálculo usa uma parcela a abater, por isso a melhor forma de saber o valor exato é num simulador.

Há um benefício importante: quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente tem isenção total de IMT e de Imposto do Selo até 330 539 € (valor de 2026) e isenção parcial entre 330 539 € e 660 982 €. Acima disso, não há benefício. A isenção pede-se à Autoridade Tributária: online, numa repartição de Finanças ou através dos serviços que tratam da escritura.

Imposto do Selo

Pagam-se dois Selos: 0,8% sobre o preço de compra e, se houver crédito, 0,6% sobre o valor financiado quando o prazo é igual ou superior a cinco anos (0,5% se for inferior a cinco anos). Numa casa com hipoteca, os dois somam-se.

Registos e escritura

Há dois canais. Pelo Predial Online, o registo por ato ronda os 225 € (aquisição e hipoteca contam como atos separados). Pelo Casa Pronta, que junta escritura e registos num só balcão, um ato custa 375 € e um processo com mais do que um ato, o caso normal de compra com crédito (aquisição + hipoteca), custa 700 € no total. O anúncio do direito de preferência custa 15 €. A estes juntam-se pequenas taxas (cópias do contrato, autenticações). Se for por cartório notarial, os honorários do notário são à parte. Os jovens compradores com isenção de IMT (≤35 anos, primeira habitação) estão isentos destes emolumentos de registo.

Um exemplo com números redondos

Uma casa de 250 000 € no continente, habitação própria e permanente, com crédito de 90% (225 000 €). IMT: 7 042 €. Imposto do Selo da compra: 2 000 €. Imposto do Selo do crédito: 1 350 €. Casa Pronta com hipoteca: 700 €. Comissões do banco: cerca de 700 €. Dá perto de 11 800 € de impostos e encargos além da entrada de 25 000 €: uns 37 000 € à cabeça antes das chaves, mais cerca de 1% + IVA se contratar advogado. Agora a mesma casa comprada por alguém com até 35 anos: a isenção apaga os 7 042 € de IMT, os 2 000 € do Selo da compra e os emolumentos do registo, e com a garantia pública a própria entrada pode cair para zero.

Para somar tudo ao seu valor concreto (IMT, os dois Selos e os registos), use a calculadora de custos. É a forma honesta de saber, antes de assinar o CPCV, quanto é que a casa lhe vai custar a sério.

Depois da compra: os custos que ficam

Os custos de compra acabam na escritura; estes não. O principal é o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, pago todos os anos): 0,3% a 0,45% do VPT, à taxa que cada município define. Veja a taxa do seu município na tabela de impostos municipais e o valor concreto na calculadora de IMI. Uma isenção que vale a pena conhecer: 3 anos sem IMI quando o VPT é até 125 000 € e o rendimento bruto do agregado até 153 300 €, no máximo duas vezes por agregado.

A somar a isso: o AIMI se a soma dos VPT habitacionais passar 600 000 € por titular, o condomínio num prédio, e os dois seguros que acompanham o crédito (vida e multirriscos). Reveja esses seguros de ano a ano: mudar de seguradora é permitido e muitas vezes compensa.